HomePublicatiesNieuwsbrief April 2014Print pagina
Afmelden voor deze mailing
Nieuwsbrief Kantoor Smit, April 2014

Bouw en Vastgoed

 

• Concept wetsvoorstel Vormerkung bij beslag; bescherming koper
• Huuropzegging wegens renovatie; Hoge Raad geeft duidelijkheid
• Nieuwe aanbestedingsrichtlijnen vastgesteld
• Toepassen van het gunningcriterium EMVI; tips voor toepassing
• Uitsluiting aanbesteding wegens voorkennis/ belangenverstrengeling
• Erfdienstbaarheid door verjaring; soms moeilijk te bewijzen
• Wijziging algemene voorwaarden bij koop-/aannemingsovereenkomst (AV 2014)

Omgeving

 

• Omgevingsvergunning en privaatrechtelijke belemmeringen
• Uniforme redelijke termijn in bestuursrechtelijke procedure vier jaar
• Aanpassing BRO; van kantoren naar woningen; probleem opgelost? 
• Afwijken negatief welstandadvies; uitspraak Afd. Bestuursrechtspraak Raad van State 22 01 2014


Bouw en Vastgoed

 

Concept wetsvoorstel Vormerkung bij beslag; bescherming koper

 

Vormerkung beschermt de koper onder andere tegen een na die Vormerkung gelegd beslag op het registergoed. Dit beslag kan niet tegen de koper worden ingeroepen. Indien de schuldeiser van de verkoper echter derdenbeslag onder de koper legt, kan de koper de koopprijs niet onder de notaris storten, waardoor de levering alsnog wordt gefrustreerd.
Een nieuw ambtelijk voorontwerp lost dit problem op.

 

o Ambtelijk voorontwerp
o Medeling hierover KNB
o Memorie van Toelichting

Huuropzegging op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatioe; Hoge Raad geeft duidelijkheid

 

 

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in een geval waarin de noodzaak van renovatie van een verhuurde bedrijfsruimte niert ter discussie staat, van de verhuurder van een bedrijfsruimte niet kan worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die narenovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. Verhuurder kan in dat geval de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.

 

o Arrest Hoge Raad 14 februari 2014

Nieuwe aanbestedingsrichtlijnen vastgesteld

 

 

Deze nieuwe Richtlijnen zijn op 11 februari j.l. definitief vastgesteld door de Raad van Ministers. Naar verwachting zullen de nieuwe Richtlijnen eind maart 2014 in werking treden, waarna de lidstaten 24 maanden de tijd krijgen om deze te implementeren in de nationale wetgeving, inclusief een aantal beleidsopties. Hierover een volgende keer meer.

 

o Tekst nieuwe richtlijn klassieke overheid
o Samenvatting nieuwe Europese aanbestedingsrichtlijn

Toepassen van het gunningcriterium EMVI; tips voor toepassing

 

In de Aanbestedingswet 2012, het ARW 2012, de Gids Proportionaliteit en de richtsnoeren leveringen en diensten is EMVI het standaard gunningscriterium. Toepassen van laagste prijs als gunningscriterium moet worden gemotiveerd. Dus bij veel meer aanbestedingen dan tot voor kort, zeker in de bouw en de infra, moet worden aanbesteed op EMVI. PIANOo.nl heeft een praktisch overzicht gemaakt met 39 tips voor het toepassen van EMVI.

 

o Tips voor toepassen EMVI

Uitsluiting aanbesteding wegens voorkennis/ belangenverstrengeling

 

 

In veel gevallen wordt een ontoelaatbare voorkennis of een belangenverstrengeleing niet aangenomen. Daartegenover staat een opvallende uitspraak van de voorzieningenrechter Den Haag van 07 januari 2014: “Inschakelen door eiseres van adviseur die voorafgaand aan aanbesteding in opdracht van gedaagde reeds een voorstudie heeft verricht. Vermoeden van voorkennis aangenomen dat door eiseres niet is weerlegd.”

 

o Rechtspraak.nl

Erfdienstbaarheid door verjaring; soms moeilijk te bewijzen

 


 

Ook al kan sinds 2012 een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan er is terughoudendheid te zien in rechterlijike uitspraken, zeker in een kort geding. In onderstaande zaak is essentieel dat de eigenaar zonder twijfel moet kunnen zien dat de gebruiker zichzelf als eigenaar of zakelijk gerechtigde ziet. Hier oordeelt de rechter dat hij het gebruik eerder beschouwt als een nabuur die met respect voor de eigenaar gebruik maakt van zijn eigendom en dus geen bezit pretendeert.

 

o Rechtspraak

Wijziging algemene voorwaarden bij koop-/aannemingsovereenkomst (AV 2014)

De Algemene Voorwaarden bij de verschillende standaardovereenkomsten welke door SWK en Woningborg worden gehanteerd worden aangepast. De wijzigingen van de AV 2014 betreffen in het kort: een verlaging van de gefixeerde schadevergoeding met een uitbreiding naar een matiging van deze gefixeerde schadevergoeding en de mogelijkheid van aanvullende schadevergoeding. De regeling voor de aansprakelijkheid na oplevering is aangepast en het begrijp ‘bekwame tijd’ maakt duidelijk dat wordt aangesloten bij de wettelijke regeling van het tijdig protesteren tegen een gebrek in de prestatie. De vervaltermijn wordt in bepaalde situaties verlengd. Deze regeling sluit aan op de wettelijke verlenging van de verjaringstermijn. De verkrijger krijgt – indien de ondernemer de klacht als afgehandeld beschouwt – nog 4 maanden de tijd tot het instellen van een rechtsvordering.

 

o Zie overzicht SER

Omgeving

Omgevingsvergunning/ bestemmingsplan en privaatrechtelijke belemmeringen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan geldt in beginsel dat daarbij geen rekening hoeft te worden gehouden met civielrechtelijke belemmeringen, tenzij een evidente privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan uitvoering van een bestemmingsplan.

 

o Rechtspraak.

 

Uniforme redelijke termijn in bestuursrechtelijke procedure vier jaar

 

Voor de afdoening van bestuursrechtelijke geschillen met een bezwaarprocedure en twee rechterlijke instanties geldt een redelijke termijn. Deze is nu uniform bepaald op vier jaar. Voor bezwaar en beroep samen geldt twee jaar. Voor het hoger beroep geldt ook twee jaar. De Afdeling Rechtspraak heeft onlangs hierover een uitspraak gedaan;

 

o Raad Van State, Afd. Bestuursrechtspraak

 

Aanpassing BOR; van kantoren naar woningen; probleem opgelost ?

 

 

Zeer binnenkort zal het Besluit Omgevings Recht worden gewijzigd waardoor het mogelijk wordt om ook gebouwen/ kantoren die groter zijn dan 1.500 m2 te transformeren naar bijvoorbeeld woningen zonder dat daarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk wordt voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor gewijzigd gebruik en/of bouwactiviteiten. Er is geen beperking meer tot enkel inpandige werkzaamheden. Enkel dat de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet wordt vergroot. Wel dient te worden voldaan aan de eisen van een goede ruimtelijke onderbouwing. De wijziging heeft geen betrekking op activiteiten waarvoor de mogelijkheid bestaat dat een milieueffectrapportage dient te worden gemaakt.

 

Afwijken negatief welstandadvies; uitspraak Afd. Bestuursrechtspraak Raad van State 22 01 2014

 

 

Op basis van individuele belangen kan, anders dan de Rechtbank oordeelde, worden afgeweken van een negatief welstandsadvies. Het college van b&w
 is bevoegd af te wijken niet enkel in geval van algemeen belang zoals economische of maatschappelijke belangen.

 

Rechtspraak

 

Mr E.C.J.M. Smit
Kantoor Smit VastGoedJuristen
Oude Baan 29b
5242 HT Rosmalen
T: 073-5230175
M: 06 53268680
F: 073-6427520
www.kantoorsmit.nl
e.smit@kantoorsmit.nl
Tw: #erikkantoorsmit
Li: eriksmit
KvK: 16086204

 

© Tekst 2014, Erik Smit

© Foto kantoor 2014, Olaf Smit Fotoburo






 

 

 

 

 

 

 
Kantoor Smit, Vastgoed- en bouwjuridische adviezen|Oude Baan 29-b|5242 HT Rosmalen|Tel: 073 - 523 01 75|Fax: 073 - 642 75 20